L’achat d’un bien immobilier représente un projet de vie important qui ne doit pas être pris à la légère. Avec une fluctuation croissante des prix des logements anciens ces dernières années, il est devenu de plus en plus difficile de réaliser ce rêve, et il est important pour les acheteurs de comprendre les raisons pour lesquelles les prix baissent.
Si le prix des logements anciens n’avait pas baissé depuis 2015, le premier trimestre 2023 amorce un changement de tendance avec une baisse de 0,2% par rapport au quatrième trimestre 2022. Et dans cet article, nous allons explorer les raisons de cette baisse de prix.
Nous aborderons la hausse des taux des crédits immobiliers, les problèmes liés au taux d’endettement, et nous verrons également si l’afflux de passoires thermiques à vendre est une autre raison à la baisse des prix sur le marché immobilier de l’ancien.
Sommaire:
- Comprendre l’évolution des prix dans le détail
- La hausse des taux de crédits immobiliers et du taux d’endettement impactent la demande à la baisse
- L’afflux de passoire thermique sur le marché immobilier impacte l’offre à la hausse
- Finalement, quelle évolution des prix sur le marché de l’ancien en 2023 ?
Comprendre l’évolution des prix dans le détail
La baisse des prix sur le marché de l’ancien est disparate, et se fait principalement sentir à Paris et dans les principales métropoles. Alors que les prix restent quasiment stables en province, avec +0,1% au 1er trimestre 2023, et +0,2% au quatrième trimestre 2022, les prix des logements anciens ont baissé sur trois trimestres consécutifs pour les grandes métropoles. On constate en effet une baisse de 1,2% au 1er trimestre 2023, après -0,7% au 4e trimestre 2022. Aussi, sur un an, les prix des logements parisiens diminuent de – 2 %.
Comment comprendre cette disparité géographique ? On peut en grande partie expliquer cette disparité par la crise de la Covid-19, et son impact sur le marché immobilier. En effet, cette crise s’est accompagnée d’un bouleversement majeur dans le milieu du travail, celui du télétravail, ce qui a eu pour conséquence d’augmenter la demande pour les logements proches mais en périphérie des principales métropoles, souvent situés dans de petites villes environnantes.
La hausse des taux de crédit immobilier et le problème du taux d’endettement impactent la demande
La hausse des taux de crédit immobilier constitue l’une des principales raisons pour lesquelles le marché immobilier de l’ancien connaît une baisse de prix.
La hausse des taux de crédit immobilier impacte à la baisse la capacité de financement des ménages. Le dernier observatoire Crédit Logement/CSA nous indique des taux en moyenne bien supérieurs en 2023 par rapport à 2021, avec 2,82% contre 1,03%. Les remboursements mensuels sont désormais bien plus élevés, par rapport aux revenus pour les ménages qui n’évoluent pas dans les mêmes proportions, ce qui contribue à diminuer le pouvoir d’achat.
En parallèle, la hausse des taux d’endettement a pour conséquence une baisse du nombre de crédits accordés, et fait baisser mathématiquement la demande dans l’immobilier. Le taux d’endettement est la limite que les banques imposent à l’emprunteur concernant le pourcentage de leurs revenus que les mensualités de crédit immobilier ne doivent pas dépasser.
En d’autres termes, plus votre taux est élevé, plus il vous est difficile de trouver un prêt immobilier accepté par la banque. Le marché de l’ancien connaît une chute de prix importante en raison du taux d’endettement élevé des ménages, qui leur permettent difficilement d’accéder à un emprunt pour acheter un logement.
MeilleurTaux constate dans sa dernière étude, un véritable déplacement du nombre de dossiers finançables, passant de 70% en 2021 à 56% en 2023. Cette baisse, presque uniquement expliquée par la hausse des taux de crédits, se conjugue naturellement avec une baisse de la demande sur le marché immobilier.
Côté offre, un afflux de passoires thermiques à vendre
Une « passoire thermique » est un logement qui possède une mauvaise performance énergétique. Voir notre article “ Comment connaître le DPE de mon logement?”. On observe aujourd’hui une véritable augmentation du nombre de passoires thermiques mises en vente sur le marché de l’immobilier ancien.
Les préoccupations concernant la consommation d’énergie et les réglementations de plus en plus strictes pour les logements énergivores ont eu un impact négatif sur le marché immobilier. Cette situation a conduit de nombreux propriétaires à vendre leur bien, notamment des logements qui autrefois étaient loués mais qui sont mis en vente, car l’interdiction de louer des logements en DPE G et F concerne aujourd’hui uniquement le marché de la location.
En conséquence, le marché immobilier a connu une augmentation des offres de logements énergivores à vendre, tandis que le nombre d’annonces de locations a diminué, ce qui a également entraîné une baisse des prix de l’immobilier ancien. A Paris, c’est une augmentation de +34% du nombre d’appartements énergivores mis en vente sur le marché.
Pour aller plus loin… En parallèle, on observe aussi un autre effet plus marginal, mais qui reste structurel au marché de l’ancien: une plus grande marge de négociation du prix des logements. Au vu de la situation actuelle, les ménages ont de plus grandes marges pour négocier le prix d’une passoire thermique avec les propriétaires, ce qui contribue aussi à la baisse sur le marché de l’immobilier ancien.
Finalement, quelle évolution des prix sur le marché de l’ancien peut-on anticiper pour 2023 ?
La baisse des prix sur le marché de l’immobilier ancien peut à la fois être expliquée par des motifs conjoncturels et des fondements structurels, et les différentes approches vis-à-vis de ces causes peuvent donner lieu à plusieurs scénarios. Alors que la hausse des taux de crédits immobiliers peut être assimilée à une politique de lutte de court terme contre l’inflation par les banques, la hausse du taux d’endettement des ménages apparaît plus structurelle. Parallèlement, l’augmentation de l’offre sur le marché de l’ancien peut évoluer au gré des nouvelles réglementations du gouvernement.
Néanmoins, le marché de l’immobilier ancien n’est pas destiné à couler, car on constate toujours de nombreux acheteurs sur le marché de l’ancien. En effet, le gouvernement met progressivement en avant la possibilité de rénover des passoires thermiques, ce qui pourrait impacter la demande à la hausse. De même, les salaires devraient progresser en 2023, ce qui permettrait d’augmenter la capacité de financement des ménages, et donc la demande de bien sur le marché de l’ancien.
Faut-il acheter de l’ancien en 2023 ? Il est crucial de prendre en compte plusieurs éléments lors de la décision d’achat, notamment la localisation, la durée de détention du bien et la classe énergétique. Ces aspects sont expliqués en détail dans notre article intitulé « Baisse des prix dans l’immobilier : est-il plus avantageux d’acheter de l’ancien ou du neuf ?« .
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